다주택자 이거나 노년에 주택을 임대하여 생활자금으로 사용하려는 노년층이 많은데, "임대사업자"란 공공주택사업자가 아닌 자로서 1호 이상의 민간임대주택을 취득하여 임대사업을 할 목적으로 따라 등록한 자를 말합니다. 오늘 임대사업자의 등록절차와 세제지원 의무사항에 대하여 총정리해 보겠습니다.
목차
임대사업자란?
"임대사업자"란 공공주택사업자가 아닌 자로서 1호 이상의 민간임대주택을 취득하여 임대사업을 할 목적으로 「민간임대주택에 관한 특별법 제5조」에 따라 등록한 자이며, 민간임대주택이란 임대 목적으로 제공하는 주택으로서 임대사업자가 같은 법 같은 조에 따라 등록한 주택을 말합니다.
민간임대주택의 종류
임대주택은 취득유형에 따라 민간건설임대주택, 민간매입임대주택으로 구분되며, 임대 의무기간에 따라 공공지원, 장기일반 민간임대주택으로 구분됩니다.
| 구분 | 취득유형 | 임대의무기간 |
|---|---|---|
| 종류 | - 민간건설임대주택 - 민간매입임대주택 |
- 공공지원민간임대주택(10년) - 장기일반민간임대주택(10년) |
등록절차 안내
등록자격
임대목적의 주택 소유자 및 소유예정자
임대사업자등록자격
※ 소유권 확보기한 내에 주택을 취득하지 못할 경우, 임대주택 등록이 말소 처리될 수 있습니다.
※ 다만, 분양계약은 등록 신청일을 기준으로 분양계약 잔금지급일 3개월 이내 이거나 잔금지급일 이후인 경우에만 등록이 가능합니다.
등록절차
※ 임대사업자 등록신청(온라인ㆍ방문) 시 면세사업자로 동시신청 가능
※ 세제혜택을 제공받기 위해 「민간임대주택에 관한 특별법」에 따른 임대사업자 등록과 함께 「부가가치세법」에 따른 면세사업자로 등록 필요 합니다.
임대등록 전 유의사항
① 등록임대주택은 임대의무기간(10년 이상) 동안 임대하여야 하며 임대등록사업자의 개인적인 사정으로 말소 신청할 수 없습니다.
② 등록임대주택은 등록 이후부터 직전 임대료 대비 임대료 증액(5% 이내) 제한규정을 적용받으므로 임대사업자가 임의로 임대료를 조정할 수 없습니다.
③ 세제혜택은 주택유형, 기준시가, 면적, 등록시기, 임대의무기간 등에 따라 상이하므로 등록 전 국세청(세무서) 또는 시ㆍ군ㆍ구(세무과)에 확인하시기 바랍니다.
세제지원 안내
임대사업자 등록 시 주요 세제지원
※ 렌트홈에서는 세제관련 상담이 불가능하오니 참고용으로 활용하시기 바랍니다.
| 전용면적(㎡) | 세제 지원요건 | |||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| 40 이하 | 40 ~ 60 | 60 ~ 85 | ||||
| 취득세 감면(지방세) | 취득세 면제*세액 200만원 초과 시 85%경감 |
50% 경감*임대주택 20호 이상 등록 시 |
- 공동주택을 신축, 공동주택·오피스텔을 최초 분양*한 경우 * 분양의 경우, 취득당시 가액 수도권 6억(비수도권 3억) 이하 - 취득일로부터 60일 이내 임대사업자 등록 필요 - '24.12.31일 까지 취득세 감면 신청시까지 혜택 제공 |
|||
| 재산세 감면(지방세) | 면제*세액50만원 초과 시 85%경감 |
75% 경감 | 50% 경감 | 매입 | 건설 | |
| - 공동주택 2세대 이상 : 수도권 6억(비수도권 3억) 이하 |
- 공동주택 2세대 이상 : 수도권 9억(비수도권 3억) 이하 |
|||||
| - 오피스텔 2세대 이상 : 수도권 4억원(비수도권 2억원) 이하 - 다가구주택 : 모든 호실 전용면적 40m²이하 - '24년 재산세 부과 분까지 감면 |
||||||
| 종부세 합산배제(국세) | 매입 | - 공시가격 수도권6억(비수도권3억) 이하 * '18.9.14일 이후 조정대상지역 내 신규 취득한 주택은 합산과세 |
||||
| 건설 (2호 이상) |
- 공시가격 9억 이하, 전용면적 149m² 이하 | |||||
| 임대 소득세(국세) |
감면 | (1호 임대시) 75%, (2호 이상 임대시) 50%- 기준시가 6억 이하, 국민주택규모 이하 - '25.12.31일 이전에 끝나는 과세연도까지 발생한 임대소득에 대해 경감 |
||||
| 분리 과세 |
2천만원 이하 임대소득 분리과세 시 필요경비율·기본공제 차등 혜택적용- 필요경비율 : (등록) 60%, (비등록) 50% / 기본공제 : (등록) 400만원, (비등록) 200만원 | |||||
| 양도 소득세(국세) |
양도세율 중과배제 |
매입 | - 기준시가 수도권6억(비수도권3억) 이하 *'18.9.14일 이후 조정대상지역 내 신규 취득한 주택은 양도세 중과 |
|||
| 건설 (2호 이상) |
- 기준시가 6억 이하, 전용면적 149m² 이하+대지면적 298m² | |||||
| 장특공 특례 (70% 공제) |
건설 | - 기준시가 수도권6억(비수도권3억) 이하, 국민주택규모 이하 - '24.12.31일까지 민간임대주택 등록 |
||||
| 거주주택 비과세 (1회적용) |
- (거주주택) 주택 보유기간 중 거주기간이 2년 이상 - (임대주택) 거주주택 외 모든 주택을 임대, 기준시가 수도권6억원(비수도권3억원) 이하 |
|||||
* 공적의무(임대료 증액제한, 임대의무기간 준수) 미준수 시 세제지원이 추징될 수 있습니다.
의무사항 안내
임대차계약 시 주요 의무사항
| 단계별 | 주요 의무사항 | 과태료 |
|---|---|---|
| 임대차 계약 시 |
1. 임대사업자 설명 의무임대사업자는 임차인에게 임대의무기간, 임대료 증액 제한(5%), 임대주택 권리관계(선순위 담보권, 세금 체납 사실 등)등에 대해 설명하여야 합니다. ※ 또한, 둘 이상 임대차계약이 존재하는 다가구주택 등은 선순위 임대보증금에 대해서도 설명해야 합니다. (2020.12.10 이후) |
500만원 이하 |
| 2. 소유권등기상 부기등기 의무 (2020.12.10 이후)임대사업자는 등록 후 지체없이 등록한 임대주택이 임대 의무기간과 임대료 증액기준을 준수해야 하는 재산임을 소유권등기에 부기등기해야 합니다. | 500만원 이하 | |
| 3. 임대차계약 신고 의무임대사업자가 임대료, 임대기간 등 임대차계약 사항(재계약, 묵시적 갱신 포함)을 관할 지자체에 신고하여야 합니다. ※ (신고방법) 지자체(시ㆍ군ㆍ구)방문 또는 렌트홈 온라인 신고 ※ (제출서류) 임대차계약 신고서 및 표준임대차계약서 임대차계약 신고 이력이 없는 경우에는 세제 감면이 제한 될 수 있습니다. |
1,000만원 이하 | |
| 4. 표준임대차계약서 양식 사용 의무임대사업자가 임대차계약을 체결하는 경우에는 표준임대차계약서 양식 (민간임대주택법 시행규칙 별지 제 24호)을 사용하여야 합니다. 양식 미사용 시 임대차계약 신고가 수리되지 않을 수 있습니다. |
1,000만원 이하 |
임대차계약 후 주요 의무사항
| 단계별 | 주요 의무사항 | 과태료 |
|---|---|---|
| 임대차 계약 후 |
5. 임대료 증액 제한 의무임대료(임대보증금 및 월 임대료)를 증액하려는 경우 임대료의 5% 범위를 초과하여 임대료를 증액할 수 없습니다. - 또한, 임대차계약 또는 약정한 임대료 증액이 있은 후 1년 이내에는 임대료를 증액할 수 없습니다. 임차인은 증액 비율을 초과하여 증액된 임대료를 지급한 경우 초과 지급한 임대료의 반환을 청구할 수 있습니다. |
3,000만원 이하 |
| 6. 임대의무기간 준수 의무임대의무기간(10년) 중에 등록임대주택을 임대하지 않거나 (본인 거주 포함) 무단으로 양도할 수 없습니다. | 임대주택당 3,000만원 이하 | |
| 7. 임대차계약 유지 의무임대사업자는 임차인에게 귀책사유가 없는 한 임대차계약을 해제ㆍ해지 및 재계약 거절을 할 수 없습니다. ※ (거절사유) 월 임대료 3개월 연체, 부대시설 고의파손ㆍ멸실 등 |
1,000만원 이하 |
기타 의무사항
| 단계별 | 주요 의무사항 | 과태료 |
|---|---|---|
| 기타 | 8. 임대사업 목적 유지 의무오피스텔을 등록한 경우 주거 용도로만 사용하여야 합니다. | 1,000만원 이하 |
| 9. 임대보증금 보증 의무임대사업자는 임대사업자 등록이 말소되는 날(임대사업자 등록이 말소되는 날에 임대 중인 경우에는 임대차계약이 종료되는 날)까지 임대보증금에 대한 보증에 가입해야 합니다. | 보증금의 10% 이하에 상당하는 금액의 과태료 (상한 3천만원) |
|
| 10. 보고ㆍ검사 요청 시 협조 의무관리관청이 임대사업자에 필요한 자료 제출을 요청하거나 관련 검사를 실시할 경우 적극 협조하여야 합니다. | 500만원 이하 | |
| 등록면허세 납부 | 임대사업자 등록증을 새로 받거나 (양수 포함), 내용을 변경할 경우 등록증을 발급받기 전 관할 지자체에 해당 내용을 신고하고, 등록면허세를 납부하여야 합니다. |
임대사업자 등록신청
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